Prawo nieruchomości w Chorwacji | Kwestie prawne | Umowa kupna

Przepisy chorwackiej konstytucji stanowią, że cudzoziemcy mogą nabywać własność nieruchomości w Chorwacji - na warunkach przewidzianych prawem, określonych w ustawie o własności. Z ustawy tej wynika, że osoby fizyczne lub prawne z Unii Europejskiej mogą nabywać własność nieruchomości na tych samych warunkach co chorwackie osoby fizyczne lub prawne. Uwaga - ograniczenia dotyczą niektórych rodzajów nieruchomości, np.: gruntów rolnych i leśnych, lasów i obszarów chronionych. Zakup nieruchomości w Chorwacji można przeprowadzić na 2 sposoby:

a) jako zagraniczna osoba fizyczna lub prawna albo

b) przez chorwacką osobę prawną.

Aby zawrzeć w Chorwacji umowę kupna nieruchomości, zarówno zagraniczna osoba fizyczna, jak i zagraniczna osoba prawna potrzebuje w Chorwacji numeru podatkowego, czyli numeru OIB, który właściwy urząd skarbowy wydaje zwykle w ciągu 24 godzin. Po otrzymaniu numeru OIB można zawrzeć ze sprzedającym umowę kupna i poświadczyć podpis sprzedającego u notariusza.

Aby umowa kupna nieruchomości w Chorwacji była ważna, musi istnieć chorwacka wersja umowy. Prawnie wiążąca jest zawsze wersja chorwacka.

W Chorwacji przed właściwą umową kupna często zawiera się rodzaj umowy przedwstępnej z zadatkiem w wysokości 10%, ponieważ sprzedający musi często jeszcze przed zawarciem właściwej umowy wypełnić pewne obowiązki - np.: wykreślić hipoteki, przedstawić dowód, że chodzi o działkę budowlaną, wykazać, że przedmiot sprzedaży ma dostęp do drogi publicznej itd. Kupujący zwykle uzyskuje pewne zabezpieczenie przez

a) wpis ostrzeżenia o własności lub / i

b) hipotekę.

Zgodę na wpis własności poświadcza się wtedy od razu razem z umową kupna, a zgodę na wpis (clausula intabulandi) składa się w depozyt u notariusza. Pełną cenę kupna płaci się dopiero po wypełnieniu wszystkich obowiązków z umowy kupna. Dopiero potem notariusz wydaje zgodę na wpis i zagraniczna osoba fizyczna lub prawna może zostać wpisana jako właściciel w księdze wieczystej. Umowa kupna musi mieć formę pisemną i trzeba ją poświadczyć u notariusza. Zagraniczna osoba fizyczna lub prawna nabywa własność dopiero z chwilą rejestracji umowy kupna w księdze wieczystej. Międzynarodowi adwokaci z doświadczeniem w prawie nieruchomości w Chorwacji zalecają tę procedurę, aby dać kupującym bezpieczeństwo, tak by nie zdawali się na chorwackich sprzedających i nie przekazywali dużych kwot "na zaufanie". Jeśli np. istnieje umowa bez zgody na wpis - kupujący może wprawdzie pozwać sprzedającego - praktyka pokazuje jednak, że nie jest to zbyt skuteczne, a takie postępowania mogą trwać nawet ponad 10 lat.

Czas trwania wpisu do księgi wieczystej różni się w zależności od regionu. W większych miastach wpis własności może trwać 1-2 tygodnie, a w małych miejscowościach i na wyspach także dłużej. Na północy Chorwacji wpisy idą zwykle szybciej niż na południu. Ważne, aby wniosek o zmianę właściciela złożyć we właściwym sądzie zaraz po zawarciu umowy.

Aby zostać wpisanym do księgi wieczystej w Chorwacji, kupujący potrzebuje następujących dokumentów:

» umowy kupna lub innej umowy dotyczącej praw rzeczowych w oryginale lub jako poświadczonej kopii

» zaświadczenia (tylko oryginał) lokalnego urzędu budowlanego, że nieruchomość leży na terenie budowlanym.

» dowodu obywatelstwa zagranicznego kupującego

» dla osób fizycznych: poświadczonej kopii paszportu

» dla osób prawnych: odpisu z rejestru handlowego

Zalety: a) nieograniczona możliwość zakupu gruntów rolnych i leśnych / lasów b) względy podatkowe, np. przy odsprzedaży udziałów w spółce nie płaci się w Chorwacji podatków, dzięki czemu unika się podatku od nabycia nieruchomości. Według prawa chorwackiego można też wnieść nieruchomość do spółki jako wkład, co również nie podlega podatkowi od nabycia nieruchomości.

Więcej informacji o zakładaniu chorwackiej firmy / d.o.o.

Gdy kwestie prawne są wyjaśnione, czas na wybór: Dom na sprzedaż w Chorwacji, Mieszkanie na sprzedaż w Chorwacji lub Działka na sprzedaż w Chorwacji.