Rynek nieruchomości w Chorwacji 2026Kto kupuje nieruchomości w Chorwacji
W pierwszym kwartale 2026 roku cudzoziemcy kupili w Chorwacji 1 670 nieruchomości, o 14 procent mniej niż rok wcześniej. Od rekordowego roku 2022 liczba ta spada co roku. Najwięcej zakupów pochodzi ze Słowenii, Niemiec i Austrii. Z Polski w 2025 roku było 391 zakupów, prawie tylu co w 2022. Dane pochodzą od chorwackiej administracji podatkowej, która rejestruje każdą umowę kupna.
Kto kupuje: zakupy według kraju pochodzenia
Słowenia wyprzedziła w 2025 roku Niemcy jako największy kraj kupujących. Liczba zakupów z Niemiec zmniejszyła się od 2022 roku prawie o połowę. Żaden z dziewięciu najsilniejszych krajów nie odnotował wzrostu, tylko Węgry i Polska utrzymują swój poziom. Polska zajmuje ze 391 zakupami miejsce 7.
Wszystkie 15 krajów w tabeli
| Kraj | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Udział 2025 | Od 2022 | Przebieg | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Słowenia | 3 296 | 3 407 | 3 533 | 2 576 | 28,1 % | spadek o 22 % | |
| 2 | Niemcy | 3 627 | 3 018 | 2 665 | 1 962 | 21,4 % | spadek o 46 % | |
| 3 | Austria | 1 541 | 1 347 | 1 187 | 875 | 9,6 % | spadek o 43 % | |
| 4 | Bośnia i HercegowinaBośnia i Herc. | 612 | 493 | 469 | 464 | 5,1 % | spadek o 24 % | |
| 5 | Czechy | 768 | 683 | 586 | 460 | 5,0 % | spadek o 40 % | |
| 6 | Węgry | 421 | 375 | 451 | 399 | 4,4 % | spadek o 5 % | |
| 7 | Polska | 394 | 378 | 418 | 391 | 4,3 % | spadek o 1 % | |
| 8 | Słowacja | 658 | 622 | 496 | 383 | 4,2 % | spadek o 42 % | |
| 9 | Włochy | 312 | 323 | 310 | 241 | 2,6 % | spadek o 23 % | |
| 10 | Serbia | 170 | 168 | 140 | 185 | 2,0 % | wzrost o 9 % | |
| 11 | Holandia | 198 | 206 | 218 | 170 | 1,9 % | spadek o 14 % | |
| 12 | Ukraina | 82 | 104 | 112 | 135 | 1,5 % | wzrost o 65 % | |
| 13 | USA | 133 | 123 | 114 | 128 | 1,4 % | spadek o 4 % | |
| 14 | Szwecja | 225 | 183 | 159 | 98 | 1,1 % | spadek o 56 % | |
| 15 | Szwajcaria | 63 | 81 | 105 | 97 | 1,1 % | wzrost o 54 % | |
| Cudzoziemcy łącznie | 13 344 | 12 284 | 11 659 | 9 159 | 100 % | spadek o 31 % |
Liczba umów kupna według kraju pochodzenia kupującego. Wykres: dziewięć najsilniejszych krajów 2025, tabela: 15 najsilniejszych. Liczone są także działki, grunty rolne i garaże.
Pierwszy kwartał 2026: spadek trwa
Od stycznia do marca 2026 roku cudzoziemcy kupili w Chorwacji 1 670 nieruchomości. W pierwszym kwartale 2025 roku było ich 1 934. Ogółem również kupowano mniej. Udział cudzoziemców pozostał na tym samym poziomie, nieco ponad 7 procent.
| Styczeń do marca | 2025 | 2026 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Wszystkie zakupy | 26 909 | 23 444 | spadek o 13 % |
| Zakupy cudzoziemców | 1 934 | 1 670 | spadek o 14 % |
| Udział zagranicy | 7,2 % | 7,1 % | bez zmian |
Najwięcej zakupów w pierwszym kwartale 2026: Słowenia 439, Niemcy 366, Austria 183, Bośnia i Hercegowina 99, Czechy 92. Polska: 58. Oba lata ze stanem na początek kwietnia, więc są porównywalne. Za lata 2022 do 2024 administracja podatkowa nie publikuje już danych kwartalnych.
Chorwaccy kupujący kształtują rynek
Cudzoziemcy to tylko niewielka część rynku. W 2025 roku w Chorwacji sprzedano 117 795 nieruchomości, z tego 108 636 kupującym z Chorwacji. U nich liczba również spadła od 2022 roku, ale tylko o 12 procent.
Udział zakupów z zagranicy od lat mieści się między 6 a 10 procent. Na wybrzeżu jest wyraźnie wyższy, w Istrii w 2025 roku więcej niż co czwarta nieruchomość trafiła do zagranicznego kupującego.
| Rok | Wszystkie | Chorwacja | Zagranica | Udział |
|---|---|---|---|---|
| 2018 | 108 914 | 101 821 | 7 093 | 6,5 % |
| 2019 | 108 153 | 100 965 | 7 188 | 6,6 % |
| 2020 | 102 779 | 96 513 | 6 266 | 6,1 % |
| 2021 | 123 894 | 114 317 | 9 577 | 7,7 % |
| 2022 | 137 386 | 124 042 | 13 344 | 9,7 % |
| 2023 | 137 479 | 125 195 | 12 284 | 8,9 % |
| 2024 | 135 304 | 123 645 | 11 659 | 8,6 % |
| 2025 | 117 795 | 108 636 | 9 159 | 7,8 % |
Udział Istrii według analizy administracji podatkowej w biuletynie Opereta nr 5: 26,9 %.
Regiony wybrzeża w porównaniu
Prawie cztery na dziesięć nieruchomości w Chorwacji sprzedaje się na wybrzeżu. W 2025 roku w siedmiu żupaniach nadmorskich odnotowano 46 004 zakupy, czyli 39 procent wszystkich zakupów w kraju. W pierwszym kwartale 2026 roku udział ten wynosił 43 procent.
Najwięcej zakupów w 2025 roku było w Zatoce Kvarner i w Istrii. Wzrost odnotowały tylko Zadar i Lika-Senj. Zadar był w pierwszym kwartale 2026 najsilniejszym żupanią nadmorską.
| Żupania | Zakupy 2025 | do 2024 | Sty. do mar. 2026 |
|---|---|---|---|
| Zatoka KvarnerPrimorje-Gorski kotar | 9 970 | spadek o 32 % | 1 915 |
| IstriaIstarska | 9 807 | spadek o 16 % | 1 933 |
| ZadarZadarska | 8 569 | wzrost o 11 % | 2 165 |
| Split-DalmacjaSplitsko-dalmatinska | 8 391 | spadek o 24 % | 1 966 |
| Sibenik-KninSibensko-kninska | 3 999 | spadek o 22 % | 847 |
| Dubrovnik-NeretvaDubrovacko-neretvanska | 2 770 | spadek o 18 % | 696 |
| Lika-SenjLicko-senjska | 2 498 | wzrost o 6 % | 537 |
| Wybrzeże łącznie | 46 004 | spadek o 18 % | 10 059 |
Zakupy wszystkich kupujących, czyli krajowych i zagranicznych, łącznie z zapleczem. Ilu cudzoziemców kupuje w poszczególnych żupaniach, administracja podatkowa nie publikuje. Dla Istrii podaje w biuletynie Opereta udział cudzoziemców w wysokości 26,9 procent.
Turyści i kupujący w porównaniu
Słoweńcy kupują w stosunku do swoich wyjazdów wakacyjnych najwięcej. Na 1 000 słoweńskich gości przypadło w 2024 roku ponad dwa zakupy nieruchomości. Niemcy mają niecały jeden zakup. Polska ma 0,4 zakupu na 1 000 gości.
Na czele są głównie kraje sąsiednie. Stamtąd łatwo dojechać na wybrzeże samochodem. Z naszego doświadczenia: kto szybko dojeżdża, częściej korzysta ze swojej nieruchomości. Krótki dojazd jest dla wielu kupujących ważnym powodem zakupu. Wyjątkiem jest Szwecja. Kraj leży daleko, a mimo to na 1 000 gości przypada 0,7 zakupu.
Brytyjczycy, Włosi i Polacy często przyjeżdżają do Chorwacji, ale rzadko kupują. W przypadku Wielkiej Brytanii na 1 000 gości przypada tylko jedna dziesiąta zakupu.
| Kraj | Goście | Zakupy | na 1 000 |
|---|---|---|---|
| Słowenia | 1 571 000 | 3 533 | 2,2 |
| Słowacja | 500 000 | 496 | 1,0 |
| Bośnia i Hercegowina | 515 000 | 469 | 0,9 |
| Niemcy | 3 072 000 | 2 665 | 0,9 |
| Czechy | 729 000 | 586 | 0,8 |
| Austria | 1 510 000 | 1 187 | 0,8 |
| Szwecja | 231 000 | 159 | 0,7 |
| Polska | 1 128 000 | 418 | 0,4 |
Goście: przyjazdy do obiektów komercyjnych w 2024 roku według chorwackiego urzędu statystycznego DZS. Zakupy 2024 według administracji podatkowej. Tabela pokazuje siedem krajów z największą liczbą zakupów na 1 000 gości oraz Polskę.
Rynek nieruchomości w Chorwacji 2026: perspektywy
Spadek trwa w 2026 roku, ale nie wszędzie. W żupanii Zadar liczba zakupów w pierwszym kwartale wzrosła o 17,5 procent. Split-Dalmacja i Dubrovnik-Neretva również zyskały. Istria i Zatoka Kvarner traciły natomiast dalej. Zadar zajmuje tym samym po raz pierwszy drugie miejsce przed Zatoką Kvarner, za Zagrzebiem.
Ceny dotychczas nie spadają. W naszym badaniu z września 2026 roku cena ofertowa na wybrzeżu wynosiła średnio 4 180 EUR/m², prawie 8 procent więcej niż w 2025 roku. Pełne dane o zakupach za 2026 rok administracja podatkowa opublikuje prawdopodobnie wiosną 2027. Uzupełnimy je wtedy tutaj.
Najczęstsze pytania
Ilu cudzoziemców kupuje nieruchomości w Chorwacji?
W 2025 roku było to 9 159 umów kupna, 7,8 procent wszystkich zakupów w Chorwacji. Rekord padł w 2022 roku i wyniósł 13 344. Od stycznia do marca 2026 doszło 1 670 zakupów.
Z jakich krajów pochodzą kupujący?
Przede wszystkim ze Słowenii z 2 576 zakupami, Niemiec z 1 962 i Austrii z 875. Razem te trzy kraje stanowią 59 procent wszystkich zagranicznych kupujących.
Ilu Polaków kupuje nieruchomości w Chorwacji?
W 2025 roku było to 391 zakupów, prawie tyle co w 2022 roku, kiedy było ich 394. W 2016 roku było ich 57. W pierwszym kwartale 2026 doszło 58. Polska zajmuje miejsce 7 wśród krajów kupujących.
Czy ceny spadły z powodu mniejszego popytu?
Nie. Ceny ofertowe na wybrzeżu wzrosły od 2022 do 2026 roku o 35 procent do średnio 4 180 EUR/m². Tylko niecałe 5 procent ofert obniżyło cenę w 2026 roku.
Podsumowanie: mniej kupujących, a ceny wyższe
Od 2022 roku liczba zakupów z zagranicy spadła o prawie jedną trzecią. Ceny ofertowe na wybrzeżu wzrosły w tym samym okresie o 35 procent, z 3 090 do 4 180 EUR/m². Sprzedający prawie nie obniżają więc cen, chociaż kupuje się mniej. W naszym badaniu 2026 spośród 7 652 ofert z porównaniem cen potaniało tylko 371, czyli niecałe 5 procent.
Zakupy i ceny w regionach wybrzeża
| Region | Zakupy | Ceny | Zakupy 2022 → 2025 | Cena 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|
| IstriaIstarska | −31 % | +38 % | 14 315 → 9 807 | 3 150 → 4 350 € |
| Zatoka KvarnerPrimorje-Gorski kotar | −16 % | +36 % | 11 920 → 9 970 | 2 952 → 4 010 € |
| Dalmacja PółnocnaZadar, Sibenik-Knin | −11 % | +39 % | 14 174 → 12 568 | 2 810 → 3 910 € |
| Dalmacja ŚrodkowaSplit-Dalmatien | −28 % | +28 % | 11 599 → 8 391 | 3 440 → 4 410 € |
| Dalmacja PołudniowaDubrovnik-Neretva | −19 % | +37 % | 3 421 → 2 770 | 3 340 → 4 560 € |
Zakupy wszystkich kupujących według żupanii, czyli krajowych i zagranicznych, łącznie z zapleczem. Ceny: ceny ofertowe Panorama Scouting, badania z 2022 roku i września 2026. Ceny w EUR/m².
Źródła: Porezna uprava, chorwacka administracja podatkowa, Evidencije prometa nekretnina, stan na 02.04.2026, wartości za 2025 wstępne, pierwszy kwartał 2025 według Lider z kwietnia 2026. Drzavni zavod za statistiku, Turizam u 2024. Panorama Scouting, Ceny nieruchomości w Chorwacji 2026. Stan strony: październik 2026.