Zakup nieruchomości w Chorwacji - przebieg procesu zakupu i umowa kupna

W Chorwacji - inaczej niż w Europie Środkowej - sprzedający zwykle nie podpisuje umowy na wyłączność z jednym pośrednikiem, lecz zastrzega sobie prawo, by oferować swoją nieruchomość w Chorwacji także samodzielnie lub przez kilku innych pośredników.

Zależnie od punktu widzenia to wolna konkurencja albo „Dziki Zachód”. W efekcie często na przykład

- kilku pośredników oferuje ten sam obiekt - w internecie widnieją różne ceny tego samego obiektu, bo nie wszyscy uczestnicy na bieżąco aktualizują zmiany cen / statusu

- szczegóły takie jak dokładny adres, lokalizacja w Google Maps, numery katastralne, wpisy w księdze wieczystej nie są ujawniane na pierwszym etapie, bo ktoś mógłby pominąć pośrednika.

- zainteresowany kupnem w rzetelnych agencjach musi ze względu na przejrzystość najpierw podpisać umowę (formularz oględzin), zanim pozna dokładny adres lub obejrzy nieruchomość. Umowa ta zapewnia pośrednikowi prowizję w razie zakupu nieruchomości.

Nierzetelne agencje nie zawsze tak robią, a później zgłaszają "słone", choć według prawa chorwackiego częściowo zasadne roszczenia.

Z powyższego wynika, że

- kupujący powinien bardzo ostrożnie pytać o szczegóły jednego i tego samego obiektu w różnych agencjach.

- nie ma sensu szukać w internecie tak jak smartfona – czyli żądać najdokładniejszych danych (dane katastralne, wpisy w księdze wieczystej itd., zob. wyżej – tych się nie dostanie), aby potem oglądać tylko najlepiej udokumentowane obiekty.

- tak samo nie ma sensu jeździć „na chybił trafił” i zaczepiać ludzi. Wtedy można wprawdzie usłyszeć o świetnych ofertach, ale często koniec końców „da się zrobić w konia”, bo dokumenty nieruchomości zwykle nie odpowiadają temu, co obiecują sprzedający.

Naszym zdaniem warto wybrać drogę pośrednią:

a. ok. 3 tygodnie przed planowanym terminem oględzin zrobić rozeznanie

b. poprosić o przesłanie ofert najciekawszych obiektów

c. wybrać 3-5 obiektów do faktycznych oględzin.

Wcześniej trzeba określić rodzaj nieruchomości (dom, mieszkanie, działka itd.), budżet oraz najważniejsze dla siebie cechy, np.: m², liczbę sypialni, liczbę łazienek/WC, odległość od morza, widok na morze, basen itd.

Trzeba pamiętać, że również w Chorwacji podawana powierzchnia mieszkalna obejmuje w różnym procencie części klatek schodowych lub wiatrołapów, balkonów i tarasów - faktycznie dostępna powierzchnia jest wtedy często wyraźnie mniejsza niż oczekiwania z Europy Środkowej. Dlatego: poproś o rzut mieszkania / domu, aby ustalić powierzchnię netto (przy starszych obiektach rzutów często jednak nie ma).

Następnie najlepiej obejrzeć wybrany obiekt z udziałem pośrednika. Zaletą jest m.in. obecność neutralnej osoby, która później pamięta, co ustalono, a to bywa potrzebne. Zainteresowany nie stoi też bez ochrony naprzeciw sprzedającego, który często dobrze wie, że jego zagraniczny rozmówca słabo zna lub w ogóle nie zna chorwackich zwyczajów zakupowych i prawa nieruchomości.

Podczas oględzin często można jeszcze porozmawiać o cenie nieruchomości i ustnie uzgodnić ją oraz ewentualne szczegóły i terminy – wcześniej to zwykle trudne, bo właściciele chcą najpierw sprawdzić, czy zainteresowanie zakupem jest prawdziwe.

Jeśli serce i rozum są przekonane, radzimy 'brać'. Jeśli serce lub rozum nie są przekonane, radzimy zrezygnować z zakupu.

Po porozumieniu zwykle następują kolejne kroki:

Wniosek o numer OIB

Kupujący potrzebuje najpierw numeru podatkowego; trzeba więc wystąpić o numer OIB (Osobni Identifikacijski Broj), którego potrzebuje każdy, kto chce w Chorwacji zawierać czynności prawne poświadczane notarialnie.

Cudzoziemiec ma trzy możliwości. Z naszego doświadczenia najprościej jest załatwić OIB osobiście na miejscu albo zlecić to miejscowemu adwokatowi. Idzie to szybko i zwykle bez dodatkowych pytań.

• Osobiście: we właściwym oddziale chorwackiej administracji podatkowej Porezna uprava. Należy zabrać paszport i wypełnić wniosek o numer OIB (strona chorwackiej administracji podatkowej, po angielsku).
• Online: Obywatele UE mogą od 2014 roku wystąpić o OIB przez chorwacki portal obywatelski e-Gradani. Tam należy wybrać usługę "Electronic PIN (OIB) assignment", a przy logowaniu swój kraj. Logowanie odbywa się elektronicznym dowodem tożsamości własnego kraju.
• Przez pełnomocnika: Wniosek składa adwokat w imieniu kupującego. Pełnomocnictwo musi być po chorwacku albo zostać przetłumaczone.

Dokumenty: wypełniony wniosek i paszport, oryginał do wglądu oraz kopia.
Koszty: zwykle brak.
Czas: Na miejscu numer wydawany jest zazwyczaj od razu. Online lub przez pełnomocnika trwa to do ośmiu dni.

Potwierdzenie nadania OIB warto dobrze przechować. Pytają o nie notariusz, urzędy i inne instytucje. Numer będzie potrzebny także później, na przykład aby przepisać prąd i wodę na siebie.

Potem przychodzi czas na umowę (przedwstępną).

Zasada: umowa kupna nieruchomości położonej w Chorwacji podlega prawu chorwackiemu, nawet jeśli np. sprzedający i kupujący nie są Chorwatami.

W Chorwacji często najpierw zawiera się umowę przedwstępną – kupujący i sprzedający dają sobie w ten sposób określony czas na wykonanie wzajemnych zobowiązań: kupujący zyskuje czas np. na zgromadzenie całej kwoty, a sprzedający może jeszcze uporządkować / uzupełnić dokumenty, np. świadectwo energetyczne itd., potrzebne do legalnej sprzedaży nieruchomości. Chodzi o to, że wymaga to czasu, a dokumenty te są często płatne. Wielu właścicieli zajmuje się tym dopiero wtedy, gdy ma pewność, że dostanie pieniądze.

Zwykle w umowie przedwstępnej uzgadnia się zadatek / rezerwację (najczęściej 10%-20% ceny kupna), płatny zaraz po podpisaniu umowy przedwstępnej.

Można jednak także uzgodnić z właścicielem, że zawiera się tylko właściwą umowę kupna i płaci całą cenę jednorazowo – pod warunkiem, że obie strony mają wszystko, czego wymaga legalny zakup – ważne i kompletne dokumenty oraz całą kwotę.

W umowie przedwstępnej zapisuje się wszystkie warunki zakupu, które później znajdą się też w umowie kupna. Umowę przedwstępną w Chorwacji może przygotować licencjonowany pośrednik nieruchomości (w Chorwacji wielu pośredników ma państwowe uprawnienia i powinno mieć zezwolenie na tę działalność) lub adwokat. Umowa przedwstępna powinna zawierać przede wszystkim:

• Imiona, nazwiska i adresy stron umowy

• Opis nieruchomości we wszystkich istotnych punktach

• Odpis z księgi wieczystej, aby sprawdzić wpis obiektu

• Potwierdzenie braku obciążeń lub ich istnienia

• Uzgodnioną cenę kupna obiektu oraz wysokość zadatku.

• Termin u adwokata (lub u notariusza w celu poświadczenia) na podpisanie umowy kupna

• Koszty dodatkowe lub ewentualne terminy płatności ratalnych

• Termin przekazania obiektu (zapłata i przekazanie)

• Ustalenia na wypadek, gdyby umowa kupna nie doszła do skutku - czy to z powodu legalności nieruchomości, czy dlatego, że strony umowy przedwstępnej nie dotrzymały zobowiązań.

Typowe ustalenia to:

• Kupujący traci wpłacony zadatek, jeśli odstąpi od zakupu lub nie zapłaci reszty kwoty w uzgodnionym terminie.

• Sprzedający musi natomiast zapłacić kupującemu dwukrotność zadatku, jeśli w tym terminie sprzeda nieruchomość komuś innemu lub odstąpi od sprzedaży.

W okresie między umową przedwstępną a umową kupna, który trwa zwykle od 1 do 6 miesięcy (zależnie od tego, co jeszcze trzeba zrobić), adwokat lub pośrednik dalej prowadzi transakcję. Zasadniczo zalecamy zaangażowanie adwokata mówiącego po niemiecku lub angielsku (jego koszty ponosi jednak kupujący), który od strony prawnej sprawdzi legalność i kompletność dokumentów i za to odpowiada. Niektóre prawa do starszych nieruchomości (lub działek) powstały w socjalistycznym prawie Jugosławii i dokumenty mogą jeszcze pochodzić z tamtego okresu, a dziś - według prawa zgodnego z UE - trzeba je oceniać inaczej. Ponownie sprawdza się też aktualny odpis z księgi wieczystej, aby upewnić się, że stosunki własnościowe lub ewentualne obciążenia w międzyczasie się nie zmieniły. Warto też odpowiednio wcześnie zadbać o tłumacza przysięgłego. Umowy dotyczące nieruchomości w Chorwacji muszą być sporządzone po chorwacku, nawet jeśli np. sprzedający i kupujący pochodzą z innego / tego samego kraju. Także negocjacje itd. prowadzi się zwykle po chorwacku i trzeba uważać, aby to, co powiedziane, zgadzało się z tym, co zapisane. Ponadto pośrednik ani nie ma uprawnień z racji licencji, ani nie jest zobowiązany z racji swojej działalności do wykonywania tłumaczeń.

Przy poświadczeniu umowy kupna kupujący musi najpierw dać notariuszowi do poświadczenia dowód osobisty / paszport. Adres w dowodzie osobistym lub miejsce zamieszkania w paszporcie powinny zgadzać się z danymi w umowie kupna. Sprzedający i kupujący podpisują następnie w obecności notariusza, a najlepiej także adwokata i tłumacza, umowę kupna, którą notariusz poświadcza. Kupujący może też być nieobecny przy notarialnym podpisaniu umowy kupna – sprzedający natomiast musi stawić się u notariusza. Kupujący płaci następnie sprzedającemu ustaloną w umowie resztę kwoty (powinno się to odbyć w banku) i następuje przekazanie nieruchomości.

Pełnomocnik, adwokat lub pośrednik, składa podpisaną umowę kupna wraz z dokumentami w sądzie, aby uzyskać zgodę na wpis do księgi wieczystej. Najpierw następuje blokada księgi wieczystej (podobna do wpisu ostrzeżenia) na nazwisko kupującego. Po uzyskaniu zgody kupujący zostaje wpisany do księgi wieczystej jako właściciel. Oblicza się podatek od nabycia nieruchomości, a kupujący otrzymuje odpowiednią decyzję. Podatek wynosi 3% (od 1.1.19) ceny nieruchomości ustalonej w umowie kupna (bez umeblowania) lub wartości nieruchomości ustalonej przez urząd skarbowy (np. przy podejrzeniu zaniżenia ceny w umowie). Dotyczy to zakupu przez osobę prywatną. Często warto od razu zająć się zgłoszeniami i przepisaniem umów: chodzi głównie o zgłoszenie w gminie, zmiany umów i rachunków za prąd, wodę, wywóz śmieci i telefon oraz zalecane ubezpieczenia nieruchomości. Dużą pomocą jest, gdy jako właściciel nowej nieruchomości w Chorwacji ma się osobę, która załatwia drobne sprawy związane z nieruchomością. My lub nasi partnerzy na miejscu chętnie w tym pomożemy lub przekażemy odpowiednie kontakty, jeśli nie możesz lub nie chcesz sam zajmować się tymi - czasem czasochłonnymi - sprawami.

Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości w Chorwacji - jako regułę zalecamy klientom doliczyć 7-10% ceny kupna na wszystkie koszty dodatkowe – wtedy jest się raczej po bezpiecznej stronie.

Najważniejsze pozycje to:

a.) Podatek od nabycia nieruchomości: 3 % (od 1.1.2019) (przy zakupie przez osobę prywatną, obywatela UE)

b.) Prowizja pośrednika: 3% (plus chorwacki VAT). Informacja o VAT: prawo nakazuje (UStG, §3a, pkt 3) naliczyć podatek VAT kraju, w którym znajduje się nieruchomość, i tam go odprowadzić.

c.) Koszty adwokata: 1% -1,5% plus chorwacki VAT (25%) – zależnie od nakładu pracy przy konstrukcji umowy.

W Chorwacji standardowo zalecamy skorzystanie z adwokata przy sporządzaniu umowy, sprawdzaniu legalności i kompletności dokumentów do zakupu itd., ponieważ notariusz robi tam merytorycznie znacznie mniej niż w Europie Środkowej: pełni jedynie funkcję poświadczającą.

Panorama Scouting współpracuje z kilkoma wyspecjalizowanymi adwokatami. Jeśli chcesz, pomożemy w kontakcie.

d.) Opłaty notarialne i inne (tłumacz, księga wieczysta, zgłoszenia i przepisania umów itd.) - zależnie od nakładu pracy / lokalnych stawek. Możliwe, że nasz partner na miejscu zaproponuje załatwienie numeru OIB, przepisanie umów, wyręczy Cię w niektórych sprawach itd.

Więcej wyjaśnień o tych kosztach znajdziesz tutaj: Koszty dodatkowe zakupu nieruchomości w Chorwacji.

Wciąż szukasz odpowiedniego obiektu? Nasza aktualna oferta: Dom na sprzedaż w Chorwacji, Mieszkanie na sprzedaż w Chorwacji i Działka na sprzedaż w Chorwacji.