Najczęstsze pytania o zakup nieruchomości w Chorwacji

Tak. Od wejścia Chorwacji do UE obywatele państw UE i EOG mogą kupować nieruchomości w dużej mierze tak jak obywatele Chorwacji. Dla obywateli Szwajcarii i państw spoza UE obowiązują szczególne zasady, które wyjaśniamy w kolejnych punktach.

Obywatele i osoby prawne z państw członkowskich UE oraz z Islandii, Liechtensteinu i Norwegii kupują nieruchomości zasadniczo na tych samych warunkach co obywatele Chorwacji. Zgoda właściwego ministra nie jest do tego potrzebna. Wyjątkiem są określone obszary, zwłaszcza grunty rolne.

Obywatele Szwajcarii również mogą zasadniczo kupować nieruchomości na tych samych warunkach co obywatele Chorwacji. Przy wpisie własności do księgi wieczystej trzeba jednak dodatkowo przedstawić zaświadczenie o pobycie czasowym w Chorwacji.

Obywatele państw spoza UE, EOG i Szwajcarii mogą nabywać własność, jeśli między ich państwem a Chorwacją obowiązuje wzajemność (reciprocity). W takich przypadkach potrzebna jest zgoda właściwego ministerstwa, o którą występuje się pisemnie.

Jako obywatel UE lub EOG nie. Obywatele państw spoza UE potrzebują do zakupu zgody Ministerstwa Sprawiedliwości i Administracji w Zagrzebiu, wydawanej w postępowaniu administracyjnym.

Dla gruntów rolnych obowiązują odrębne przepisy, które różnią się od zasad zakupu zwykłych działek budowlanych i nieruchomości mieszkalnych. Kto chce kupić takie grunty, powinien wcześniej zlecić analizę prawną. Często stosowanym rozwiązaniem jest zakup przez chorwacką spółkę.

Zagraniczni kupujący mogą założyć chorwacką spółkę (d.o.o.) i przez nią kupować nieruchomości - wykorzystuje się to m.in. do zakupu gruntów poza strefami budowlanymi lub do organizacji wynajmu turystycznego. Spółka wiąże się z bieżącymi obowiązkami i kosztami; w razie potrzeby polecimy wyspecjalizowanych adwokatów i doradców podatkowych.

Proces obejmuje głównie: wybór i oględziny nieruchomości, ustne porozumienie co do ceny i warunków, wniosek o numer OIB, prawną weryfikację dokumentów, ewentualnie zawarcie umowy przedwstępnej z zadatkiem, zawarcie umowy kupna poświadczonej notarialnie i na końcu wpis do księgi wieczystej.

OIB (Osobni Identifikacijski Broj) to chorwacki numer podatkowy i identyfikacyjny. Potrzebuje go każdy, kto chce zawrzeć w Chorwacji czynność prawną poświadczoną notarialnie - jest więc warunkiem zakupu nieruchomości.

Cudzoziemiec składa wniosek o OIB osobiście w chorwackiej administracji podatkowej Porezna uprava, online przez chorwacki portal obywatelski albo przez adwokata z pełnomocnictwem. Potrzebny jest wypełniony wniosek i paszport. Na miejscu numer wydawany jest zazwyczaj od razu, online lub przez pełnomocnika trwa to do ośmiu dni. Wszystkie kroki: Wniosek o numer OIB.

W Chorwacji często najpierw zawiera się umowę przedwstępną. Daje ona obu stronom czas na wykonanie zobowiązań - kupujący może zgromadzić kwotę, a sprzedający uzupełnić brakujące dokumenty. Już w umowie przedwstępnej zapisuje się wszystkie istotne warunki zakupu, które później znajdą się w umowie kupna.

Zwykle jest to zadatek lub rezerwacja w wysokości ok. 10% do 20% ceny kupna, płatna po podpisaniu umowy przedwstępnej.

Zwykle obowiązuje zasada: jeśli kupujący odstąpi lub nie zapłaci reszty w terminie, traci zadatek. Jeśli sprzedający odstąpi lub sprzeda komuś innemu, musi z reguły zwrócić kupującemu dwukrotność zadatku.

Ten okres przejściowy trwa zwykle od jednego do sześciu miesięcy, zależnie od tego, jakie dokumenty trzeba jeszcze wyjaśnić. W tym czasie adwokat sprawdza legalność i kompletność dokumentów oraz aktualny odpis z księgi wieczystej.

Sprzedający musi stawić się u notariusza, aby poświadczyć swój podpis. Kupujący i sprzedający podpisują umowę kupna, a notariusz ją poświadcza. Następnie kupujący płaci uzgodnioną resztę kwoty i nieruchomość zostaje przekazana.

Nie. Kupujący może być nieobecny przy notarialnym podpisaniu umowy. Konkretny sposób postępowania zależy jednak od danego notariusza. Sprzedający natomiast musi stawić się u notariusza.

Tak, zasadniczo jest to możliwe. Ponieważ przed chorwackim notariuszem trzeba poświadczyć tylko podpis sprzedającego, kupujący może w zasadzie podpisać umowę i ją przesłać. Coraz więcej chorwackich notariuszy wymaga jednak wtedy poświadczenia notarialnego z kraju kupującego, opatrzonego apostille przez właściwy sąd okręgowy i przetłumaczonego przez tłumacza przysięgłego. Zalecamy staranne zaplanowanie tego z adwokatem i tłumaczem.

Pełnomocnik, czyli adwokat / notariusz lub pośrednik, składa umowę kupna z dokumentami w sądzie. Najpierw często następuje blokada księgi wieczystej na nazwisko kupującego, a po wydaniu zgody kupujący zostaje wpisany jako właściciel.

Umowy dotyczące nieruchomości w Chorwacji muszą obowiązkowo być sporządzone po chorwacku, nawet jeśli kupujący i sprzedający pochodzą z innych krajów. Negocjacje także prowadzi się zwykle po chorwacku.

Zalecamy tłumacza przysięgłego, aby to, co powiedziane, zgadzało się z tym, co zapisane, a ewentualne tłumaczenie umowy z chorwackiego na niemiecki, angielski itd. zgadzało się z wersją chorwacką (która w razie wątpliwości jest wiążąca). Pośrednik nie jest uprawniony ani zobowiązany do wykonywania tłumaczeń.

W Chorwacji zasadniczo zalecamy skorzystanie z adwokata - do sporządzenia umowy oraz sprawdzenia legalności i kompletności dokumentów. Notariusz zajmuje się tam zwykle tylko poświadczeniem, a nie, jak w Europie Środkowej, przygotowaniem umowy.

Notariusz w Chorwacji sprawdza istotne kwestie formalne umowy, zwykle poświadcza podpis sprzedającego na umowie kupna i w ten sposób zapewnia ważność podpisania. Treść umowy przygotowuje natomiast adwokat.

Adwokat starannie sprawdza dokumenty nieruchomości - m.in. stosunki własnościowe, odpis z księgi wieczystej, brak obciążeń i np. legalność dokumentacji budowlanej. Dzięki temu nieruchomość można sprzedać bez sporów.

Od wejścia do UE Chorwacja ma coraz nowocześniejszy system ksiąg wieczystych i katastru o stosunkowo przejrzystej pewności prawnej. Przy starszych obiektach roszczenia mogą jeszcze pochodzić z dawnych czasów, dlatego weryfikacja przez adwokata jest ważna.

Przekazanie następuje zwykle po podpisaniu i poświadczeniu umowy kupna oraz zapłacie całej ceny. Sprzedający najpierw potwierdza otrzymanie pieniędzy, dzięki czemu nic już nie stoi na przeszkodzie wpisowi kupującego. Potem następuje fizyczne przekazanie posiadania.

Rachunki powiernicze (escrow accounts) są w Chorwacji zasadniczo dostępne, np. przez adwokatów lub notariuszy. Czy w danym przypadku mają sens, czy lepiej wybrać inne zabezpieczenia, najlepiej ustalić z adwokatem.

Jako regułę zalecamy zaplanować ok. 7% do 10% ceny kupna na wszystkie koszty dodatkowe. Należą do nich przede wszystkim podatek od nabycia nieruchomości, prowizja pośrednika, koszty adwokata, koszty tłumacza oraz mniejsze opłaty notarialne i administracyjne.

Przy zakupie przez osobę prywatną podatek od nabycia nieruchomości wynosi 3% (od 1.1.2019). Podstawą jest cena ustalona w umowie kupna lub wartość nieruchomości ustalona przez urząd skarbowy.

Jeśli sprzedający jest firmą zarejestrowaną w chorwackim systemie VAT i wykazuje w umowie kupna VAT (25%), kupujący nie płaci 3% podatku od nabycia, ponieważ VAT jest już zawarty w cenie. Tak jest często przy nowych budynkach.

Zwykła prowizja pośrednika płacona przez kupującego wynosi w Chorwacji 3% - 4% plus chorwacki VAT. W Panorama Scouting prowizja kupującego w wysokości 3% plus VAT należy się tylko wtedy, gdy zakup faktycznie dojdzie do skutku.

Za doświadczonych adwokatów przy zakupie nieruchomości w Chorwacji przyjmuje się zwykle 1% do 1,5% plus VAT, zależnie od nakładu pracy i konstrukcji umowy.

U notariusza koszty są stosunkowo niskie, rzędu kilkudziesięciu do kilkuset euro, bo zwykle zajmuje się on tylko poświadczeniem. Za tłumacza przysięgłego, wpis do księgi wieczystej oraz zgłoszenia i przepisania umów dochodzą kolejne mniejsze kwoty, zwykle rzędu kilkuset euro.

Stawka VAT w Chorwacji wynosi 25%.

Przy cenie kupna 100 000 EUR (zakup prywatny, obywatel UE, sprzedający prywatny) przykładowo: podatek od nabycia 3% = 3 000 EUR, prowizja pośrednika 3,75% z VAT = 3 750 EUR, koszty adwokata ok. 1,25% z VAT = 1 250 EUR oraz inne opłaty ok. 400 EUR - razem więc ok. 108 400 EUR. Dokładne kwoty mogą się różnić zależnie od nakładu pracy i lokalnych stawek.

W bieżących kosztach nasi klienci przyjmują na podatki zwykle ok. 2 do 2,50 EUR/m2 rocznie. Dokładna wysokość i aktualny stan prawny zależą od lokalizacji i sposobu użytkowania - doradzą w tym chorwaccy eksperci podatkowi, których chętnie polecimy.

Czy przy późniejszej sprzedaży trzeba zapłacić podatek od zysku, zależy m.in. od okresu posiadania, sposobu użytkowania i Twojej sytuacji osobistej. Zalecamy wyjaśnić to przed sprzedażą z doradcą podatkowym, a w razie potrzeby polecimy odpowiednich ekspertów.

Kredyt w chorwackim banku jest dla zagranicznych kupujących zasadniczo możliwy, ale rzadko z niego korzystają. Wielu kupujących finansuje zakup w swoim kraju. Chętnie wskażemy osoby kontaktowe do indywidualnej porady.

Chorwacja wprowadziła euro 1 stycznia 2023 roku. Płatności odbywają się więc w euro.

Do bieżących kosztów należą m.in. podatki, prąd, woda, wywóz śmieci, opłaty komunalne oraz ubezpieczenie nieruchomości. Ich wysokość zależy od lokalizacji, wielkości i sposobu użytkowania nieruchomości.

Koszty prądu w Chorwacji wynoszą mniej więcej połowę poziomu niemieckiego. Faktyczna wysokość zależy od zużycia i sposobu użytkowania nieruchomości.

Wynajem turystyczny jest możliwy, ale wymaga odpowiedniej licencji (o którą nowy właściciel musi wystąpić od nowa) i przestrzegania obowiązków podatkowych. Obywatele UE mogą uzyskać taką licencję na tych samych warunkach co obywatele Chorwacji. W sprawie szczegółów chętnie polecimy ekspertów.

Przy pełnym obłożeniu obecnie zwykle przyjmuje się ok. 4% do 7% zwrotu z przychodów z najmu. Do tego dochodzi szansa na wzrost wartości nieruchomości.

Nie. Zakup nieruchomości nie daje automatycznie zezwolenia na pobyt w Chorwacji. Obowiązują tu odrębne przepisy o cudzoziemcach.

Po przekazaniu umowy na prąd, wodę, wywóz śmieci i inne przyłącza przepisuje się na nowego właściciela. Nasi partnerzy na miejscu chętnie pomogą w tych - czasem czasochłonnych - sprawach.

Zasadniczo w Chorwacji obowiązuje ustawowe prawo publicznego dostępu do całego wybrzeża morskiego. Ukształtowanie terenu może jednak sprawić, że niektóre plaże w praktyce wydają się prywatne. Państwo lub jego jednostki, które są właścicielami bezpośredniego pasa plaży i brzegu morskiego, mogą jednak wydzierżawiać jego części, np. hotelom, restauracjom itd.

Przy nieruchomości bezpośrednio nad morzem trzeba co jakiś czas planować działania przeciw osadom soli. Warto też wziąć pod uwagę wysokość obiektu nad poziomem morza - przede wszystkim ze względu na wiatr i fale w miesiącach zimowych. Należy też uwzględnić stosunkowo wysoką wilgotność powietrza na wybrzeżu; jeśli nieruchomość nie jest używana przez cały rok, trzeba zorganizować regularne wietrzenie, a w razie potrzeby ogrzewanie.

Jako kupujący płacisz tylko zwyczajową lokalnie prowizję w wysokości 3% plus (chorwacki) VAT - i to tylko wtedy, gdy zakup dojdzie do skutku przez nas. Jeśli nie znajdziemy nic odpowiedniego, nasza usługa jest dla Ciebie bezpłatna.

Zalecamy wcześniej określić rodzaj nieruchomości, budżet i najważniejsze kryteria (powierzchnia, sypialnie, odległość od morza, widok na morze, basen). Warto kilka tygodni przed terminem oględzin zrobić rozeznanie, poprosić o oferty i wybrać ok. trzech do pięciu obiektów do obejrzenia.

Pośrednik wnosi do transakcji neutralność i znajomość rynku oraz towarzyszy Ci od wyboru aż do wpisu do księgi wieczystej. Zwłaszcza dla zagranicznych kupujących, którzy słabo znają chorwackie zwyczaje i prawo nieruchomości, oznacza to dużo większe bezpieczeństwo.